金管局投資倫敦西區地產 漢諾威廣場將成交通樞紐

繼亞洲資金大舉投資英國房地產後，迷你倉香港金管局也不甘後人，本月初以二億英鎊（約二十五億港元），與Great Portland Estates plc（GPE）轄下的GHS Limited Partnership合資，共同持有及發展倫敦西區五月花（Mayfair）地區漢諾威廣場（Hanover Square）總面積二十萬零五千八百平方呎建築物。該建築物為新的跨城鐵路（Crossrail）東售票站上蓋物業，建成後估計市值為四億七千五百萬鎊（約六十億港元）。但亦有投資者擔心英國將徵收資產增值稅，影響投資回報（見另文）。GHS Limited Partnership（簡稱GHS）與香港金管局共同持有和發展倫敦西區五月花（Mayfair）的漢諾威廣場西側地產，將興建集辦公、零售、餐飲和住宅的多功能區域。據房產公司高力國際報告數據，Mayfair辦公樓租金為西區最貴，Devonshire House和Mayfair Place的A級辦公樓最高租金每平方呎達一百二十鎊。而今年第一季度漢諾威廣場五號Angola LNG公司的租金也高達每平方呎一百零五鎊。隨�跨城鐵路邦德街站（Crossrail Bond Station）2015年在此處開放，這交匯點將西接倫敦國際旅客和物流總匯希斯路機場，並與英國富裕的東南部地區伯金漢郡等連接，外界預期這區地價將水漲船高。此次發展的漢諾威廣場名店匯聚，地理位置優self storage，曾以著名時尚雜誌Vogue在此處設立總部而聞名，它距商業街牛津街步行僅需十分鐘。周邊聚集Lloyds、Barclays等國際金融機構和房產公司仲量行。不過，漢諾威廣場四周屬辦公區域，不是購物中心。高力國際：A級寫字樓料供不應求金管局此次投資的Mayfair地區的寫字樓，百分之九十都屬吸引高端租戶、租值高的A級物業，第二季度空置率為百分之五點二。第三季度該地A級寫字樓空置率首次達到百分之十五以上，對比Belgravia、Bloomsbury、Eustion、Soho和St.James地區A級寫字樓百分之四以下的空置率顯得十分突兀。高力國際研究預測部主管Mark Charlton解釋，這只是季節性現象，主要是位於牛津街十七萬平方呎的Park House落成，市場突然出現十六萬三千平方呎待租，大大提供了辦公室可用面積。他說：「漢諾威廣場位於Mayfair邊界，四周大多為辦公樓和零售店鋪，地價不菲。A級辦公區的租約大多在十至十五年，目前的投資回報率為百分之四左右。」他還表示，西區辦公室對海外投資人來說仍然是首選，一則存量有限，二則來自海外的資金直至2014年都沒有減少的趨勢，所以近百分之四的收益率仍然可以達到。第一太平洋戴維斯研究部Mat Oakley說：「雖然在目前經濟復甦階段，倫敦中心地區租金增長並不明顯，但接下來五年內，價格會有明顯變化，估計每年的漲幅在百分之三到百分之六之間。」迷利倉