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十八屆三中全會後，迷利倉樓市將往何處去？調控之手何時會退出？房地產行業會面臨怎樣的機遇、挑戰、革新與分化？11月24日，由南方都市報與北大匯豐商學院聯合主辦的第五屆中國地產年會在深圳華僑城洲際酒店拉開帷幕，中國房地產開發集團理事長孟曉蘇、中國房地產業協會秘書長苗樂如、中國社會科學院金融重點實驗室主任劉煜輝、中國社會科學院經濟增長理論室主任劉霞輝等嘉賓，現場解讀三中全會之後房地產政策、金融貨幣政策走向。政策："市場"導向清晰，環境卻並不明朗十八屆三中全會後公佈的《決定》，明確提出了經濟體制改革是全面深化改革的重點，核心問題是處理好政府和市場的關係，使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用。其中與房地產有關的有以下幾條：一是健全符合國情的住房保障和供應體系，研究建立住宅政策性金融機構；二是健全城鄉發展一體化體制機制，完善城鎮化健康發展機制，從嚴合理供給城市建設用地，提高城市土地利用率；三是建立城鄉統一的建設用地市場，實行與國有土地同等入市、同權同價；四是加快房地產稅立法並適時推進改革。這就帶來目前行業里最受關注也是最受爭論並且最多學者呼籲的幾個問題。第一，構建"以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系"，房地產長效機制是本屆三中全會對房地產的定調，那麼象徵著強大政府行政干預能力的"限購"何時退出？第二，建立城鄉統一建設用地市場，農地與國有土地同權同價，是否意味著小產權房會迎來"合法化"的春天？第三，"城鎮化"會給未來十年的房地產帶來什麼機遇？但同時，我們又看到，改革似乎還處於一個膠著的狀態。無論是因為國內複雜的政治經濟環境，還是只因為處於兩屆政府執政思路的過渡期，抑或只是為了完成台面上的所謂"房價調控目標"而表個態。從近期各地方政府出台的調控收緊的政策看，繼北上廣深四大一線城市出台"京七條"、"深八條"、"滬七條"、"穗五條"加碼調控後，廈門、南京、沈陽、武漢、南昌等共計已有12個一二線城市或提高二套房首付，或更嚴格提高"限購"門檻。各地方政府嚴格而非放鬆"限購"，重伸政府調控之手，與中央政府在十八屆三中全會提到的"市場起決定性作用"，未提及"調控"的導向並不相符，這不僅讓很多購房者看不懂，也讓業內人士看不懂。不過與會的專家多認為，行政調控讓位於市場調節是大趨勢，各地收緊限購至少是"表態"。"那是個尷尬的表態，年初說控制房價，但現在漲成這樣是政府自己造成的。所以還得出來喊幾句，轉移注意力，老百姓就忘了今年房價已漲超20%，只記得出了'穗五條'。"孟曉蘇說。劉霞輝指出，前三季度包括4個一線城市和6個熱點二線城市在內的10大城市，新房價格前三季度累計上漲12.51%。其中，北京以24.39%居首位，廣州、深圳、南京緊隨其後，漲幅均超過10%。"根據'國五條'第一條'建立健全穩定房價工作的考核問責制度'的規定，如果無法完成調控目標，相關城市責任人或將被約談或問責。可以預期，今年房價漲幅大的城市遲早都會出台類似政策。但大的政策環境並不明朗。"劉霞輝進一步預測。貨幣環境"易緊難松"，經濟回升基礎尚薄弱�所周知，2008年後房價快速反彈上漲，究其本質原因是貨幣超發。作為一個資本密集型的行業，房地產與金融貨幣市場有著天然的聯姻關係。6月底，一場猝不及防的"錢荒"也借勢揭示了埋藏于中國經濟的三顆定時炸彈：影子銀行、房地產、地方融資平台。劉煜輝認為，中國經濟的流動性壓力本質上是內生的，外部貨幣政策由之前的"易松難緊"轉向"易緊難松"，內部狀態之所以錯配是中國的經濟在生產率上出現了潛在水平的衰退，導致貨幣流向實體經濟而再次流向房地產、地方融資平台等領域。"進來的是短錢，出去的是長錢。短錢經過銀行中介又進入到經濟的長期資產，不斷累積脆弱性的隱患。"劉煜輝進一步解釋，中國整體債務率2009年開始迅速上升，2009-2010是第一輪加杠杆，2012-2013年是第二輪加杠杆，6月的"錢荒"可以說是"竹子斷裂的第一聲脆響"。"央行現在就是一個裱糊匠，哪裡漏風就把這個地方蓋上，但它不可能解決流動性內生性不斷滋生的壓力。6、7月份出現的錢荒，10月開始又冒出來。"劉煜輝補充說道，地方財政和影子銀行的混亂，重塑強勢的中央權力或能改變這種形勢。前景可期待，但迷你倉程的前期卻很痛苦。孟曉蘇也表達了類似的觀點。"房地產的回升，已經使各地財政有了明顯的緩解。"他認為，現在雖然在一些一線城市出現地王和房價的上漲，但是從全國來看還不一樣，三四線城市個別房價還在跌，說明中國經濟回升基礎非常脆弱，千萬不能掉以輕心，不能再採取打壓經濟、打壓房地產的措施。房價：十年調控房價漲幅越調越高，2020將見頂？房地產十年調控，房價屢調屢高。當然，也有人會反駁說，如果沒有調控，沒有"限購"，房價恐怕早已漲飛了天。據中國指數研究院數據顯示，10月全國100個城市新建住宅平均價格為10685元/平方米，環比上漲1 .24%，漲幅比9月擴大0 .17個百分點，自2012年6月以來連續第17個月環比上漲。對比與今年年初各地出台的"國五條"實施細則中透露的調控目標，北京、廣州和深圳前三季度均未完成目標。其中，廣州和深圳定下的目標是"全市新建商品住房價格漲幅低於本市人均可支配收入的實際增長速度"，而深圳前三季度新房價格累計漲幅超出2012年人均收入實際增速10個百分點，廣州超出13個百分點。此外，廈門、南京等城市新房價格前三季度累計漲幅已遠超去年同城人均收入實際增速。這也導致了年底各地方政府密集出台調控政策，嚴格限購，甚至嚴禁高價房預售，力圖管控房價。孟曉蘇說："越是限購嚴厲的地方，房價上漲得就越快，一線城市今年房價都漲超20%，限購阻擋的巨大剛需已經井噴式增長。從歷史看未來，正是因為三年限購造成房價暴漲了26%，取消限購房價會慢慢回落。"他還認為，從全國看房企的購地面積在下降，這意味著未來的住房供給量並不會出現爆發式增長，如果按七年一周期算，房地產自2013年起會迎來新的增長周期。相比之下，劉霞輝表示了審慎樂觀的態度。他認為，房價上漲有終點，與生育率下降有關。"據我們測算中國人口峰值在2016年。以後中國人口總量會出現慢慢往下降的趨勢，中國現在生育率1.4，放開二胎會回到約1.6，低於不降的2.01。另外，亞洲經驗表明，當城市化率到65%後房價增長會非常慢。"劉霞輝指出，人口達到峰值後對房地產的需求總量不會有太大變動。此外中國城市化率達到65%也約在2020年前後，與人口峰值時間差不多，兩者合力之下，預計房價見頂在2020年前後。現場花絮市民：最關心現在能不能買房在所有與房地產有關的問題中，房價漲跌、何時能出手買房，永遠是普通市民最關注的問題，而所有的論壇也無一例外地會被問到關於房價的走勢。在本次論壇上，針對現場觀�的提問，專家大多認為，短期內一線城市供應量不足的局面難以改變，房價仍會上漲。中房協秘書長苗樂如表述得更詳細些，他認為，房價現在是調整轉化時期，"限購"管得越嚴，越說明一線城市供需矛盾解決不了，從買房的角度來說，恐怕現在是一個好時期。而劉霞輝也提醒現場觀�，目前保增長仍是最重要，經濟去杠杆的力度不會太大，未來健康、文化娛樂、房地產都有很好的投資價值，商業地產的投資價值比住宅還要更大一些。採寫：見習記者詹燕燕焦點爭論小產權房"合法化"，可能嗎？自"383方案"針對小產權房寫明，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題後，關於小產權房能否"轉正"、如何"轉正"的爭論空前激烈。以為"轉正"在即，更有部分農民搶建或重建小產權房，有投資客甚至整幢買入，直接導致了國土資源部、住房城鄉建設部兩部委三天兩次叫停在建在售小產權房。任志強宣稱，小產權房絕無轉正入市可能。不過針對任志強這一言論，孟曉蘇認為，任志強是不懂農民，脫離實際太久。他認為，解決小產權房的唯一方案，是通過徵房產稅使其合法化。"相同稅制，不同稅率，小產權房是永久產權，又沒繳納過土地出讓金，理應稅率更高，才能確保公平。"孟曉蘇稱，即使小產權房有安全隱患，不能因為政府管理、規劃的缺位，就以"違法"一言以蔽之，政府管理、規劃要延伸過去，如果"違法"修法即可。同時，他認為，農地流轉、小產權合法化後，打破城鄉二元結構，土地價格不會暴漲，至少在統計數據上房價將會下跌了。但與會的中房協秘書長苗樂如對此並不認同。他認為，如果小產權房簡單處理，以後管理從政府的層面、社會層面，恐怕會帶來消極的影響，小產權房有利於增加市場供應，化解房價過高的壓力，但是這個工作不應該成為當前的熱點。自存倉