惠州版

●傳統酒店管理公司：淡季無收益，儲存倉退回給業主自己打理●新網絡服務公司：自助互聯網模式，全國撒網找客戶對於已經收房的12000多戶惠東濱海業主來說，如何解決自10月之後旅遊淡季的公寓閑置問題又不影響其自由入住時間？實在是很傷腦筋。途家網以及項目物業管理公司此前都開始進行一些嘗試，但是現實證明這些嘗試都無法解決其淡季的客源問題。與此同時，在管理公司和業主簽約後，無法隨時入住也成為很多業主吐槽的焦點。近期一家衍生在碧桂園十里銀灘的中介公司，宣稱正在探索一種新模式在淡季時解決業主的閑置度假公寓問題。目前只有4月-9月賺錢迅速崛起的惠東濱海旅遊市場在2013年暑期再度升級，海量增加的人群進入灣區迅速催熱了片區的旅遊市場，也成為酒店客房順勢漲價的理由，6-8月喜來登的濱海客房，要價甚至超過6000元，但在10月之後，這一價格回落到1400元上下，高昂的酒店房價也順勢催生了酒店式公寓的紅火，金融街巽寮灣海尚灣畔酒店式公寓因為生意紅火，收益超出預期，還特意多拿出100萬讓300多位業主每人多分了2000元的額外收益。這並不能讓已經收房的12000多戶巽寮灣濱海度假公寓的業主感到安心，在當前灣區的配套、交通尚不足以支撐起自住的現實面前，更多的業主把投資和偶爾居住作為購買巽寮灣度假公寓的終極目的，在度過收益良好的暑期之後，隨之而來超過半年的淡季的空置期成為繞不開的坎。惠州某旅行社地接負責人的觀點證實，巽寮灣冬日的海水比較涼在海邊有些冷，不適合四季度假，所以在10月之後，這裡即成為淡季。此前不管是途家還是項目的物業公司托管的房源收益更多也僅來自旺季，更準確的說法是從4月到9月。淡季，有專業公司幫你上網找客戶近期，一家在巽寮灣宣稱專門在淡季替業主打理物業的公司引起了行業的關注。更準確地說，這還不能稱之為一家公司，其公司的網站顯示為碧桂園瀚誠酒店，常規的網頁模塊尚未添加完畢，所以負責人楊先生稱之為服務項目。在受訪中，楊先生信心滿滿，他的信心來源於巽寮灣區較長的淡季空置期。楊先生表示，他在十里銀灘擁有一套公寓。旺季暑假時期，孩子想去海邊玩，但公寓先前已經租給了管理公司，無法入住。到了淡季，管理公司又要求退回來。於是他便考慮以一種模式來取代這種對業主不方便的模式。"和一些品牌管理公司相比，這套模式最大的特點是減少人力成本的剛性開支。"他說，度假的核心方式即是提供房源，酒店管理公司代管的模式有正規的服務，有系統的模迷你倉價錢，但基於度假物業分散的事實導致其剛性成本加大，在旺季期間租金有保證，但淡季時一般都空置，自己的這種模式是基於通過簡化運作流程方式，以自助方式降低運營成本。"即IT在線模式，在互聯網上選房、付費，到現場來只需到管理處拿鑰匙，可以自己打掃衛生，退房鑰匙交到前台，讓這種簡化高效的模式成為競爭力。"楊先生解釋。在他看來，淡季才能顯示出其模式的特點。當前巽寮灣的酒店式公寓的返租模式中，主要存在於旺季，回報率超過7%，主要的運作模式是管理公司把房間當成酒店客房出售給進入灣區的遊客，之後按照約定和業主分成。但上述模式在淡季就沒有收益。按楊先生的解釋，得出其運作模式的核心競爭力：即淡季時候和客戶簽訂合約，爭取盡可能的把客房租出去，執行和客戶'客戶六成，公司四成分賬'的約定，且業主不限居住時間。此外在上述方案的設想中，楊先生的模式的競爭力在於委托管理的業主不受此前酒店管理公司的約定，"他自己的房子，隨時來住就行提前一個電話搞定，你想我們給你洗床單、幹洗衣服、打掃衛生都是按項目收費。"淡季如何保證業主收益，楊先生並沒有做出系統的解釋，"拓展渠道主要是走外圍市場，我並不保證給客戶的具體年回報率，但是我只要房費的四成即可，我們會在深圳、香港的企業、社區進行廣泛的拓展，全國找客戶。北方的旅行團、會議都會是拓展的對象。"楊先生的公司已經開始接受房源委托，但他沒有透露目前接受委托的業主數量。"不太多。"他坦白說。淡季想賺錢至少要三五年之後？這種模式的運行方案開始讓巽寮灣的業主搖擺不定。來自深圳的周先生說，和酒店管理公司簽約最麻煩的即是其限定條款，在適合濱海度假的季節，業主無法隨時入住，淡季又全部空置沒有收益。"如果可以隨時入住，並且能夠保證淡季讓空置期縮短的話，哪怕不保證收益率，'六成四成分賬'這個方案也可以考慮。"但也有一些業主質疑楊先生這種鬆散約定，他們懷疑在淡季是否真的能讓空置的公寓有收益。截至發稿時，南都記者在該公司的網站上看到，上述服務的網站模塊正在添加，但正式上線時間沒有顯示。惠州資深地產策劃人範忠洲表示，這種模式是可以嘗試的，理論上也是可行的，如果能在淡季讓空置期減少一半左右，業主的全年收益率也很可觀，此外也免去了酒店管理公司的附加協議，來往自由，但是關鍵在於其拓展的渠道，"我並不看好近2年的這種模式能給空置期帶來多少收益，但在未來3-5年多個項目的配套落成後，這種模式或許就有較大的價值。"範忠洲說。迷你倉