領跑中高端 大源板塊趨成熟

從2005年大源的規劃出爐，儲存到2007年中海·蘭庭、華潤·鳳凰城的面市，到2011年伊藤洋華堂旗艦店開業，再到不久前建發在此高調拿地，作為既是政府規劃的天府新城先導區、核心區的重要組成部分，又是大品牌、大項目的代表區域，大源板塊的一舉一動總能引發業界的關注，牽動市場的神經。秋交會來臨前，本報記者走進大源板塊，從土地供應、項目定位、產業載體、服務配套等多角度探訪發現，一個日漸成熟的中高端住區輪廓正清晰展現。土地 供應僅剩三分之一9月18日，大源板塊4宗共計359畝的地塊走上拍賣席。這是今年該板塊第一次開閘放地，吸引了萬科、保利、合景泰富、中渝、俊發、上海海亮、建發、合能、凱德、中鐵建等29家開發企業報名。最終建發在此拿下兩宗地，中鐵建和合能各分得一杯羹，樓面地價均超過7500元/平方米，最高一塊達到8400元/平方米。拍賣結束後，就有業內人士預測，這些地塊未來開發項目的銷售單價至少需要13000元/平方米。記者簡單梳理了一下大源地價的發展軌跡：2006年華潤鳳凰城成功拍地，樓面地價為1700元/平方米；2007年嘉里建設分別以樓面地價3000元/平方米、3036元/平方米、5083元/平方米的價格摘得大源組團內三幅黃金地塊；2007年10月，廈門建發將位於大源組團內約68.6畝土地收入囊中，樓面地價也達到了5000元/平方米；2011年，保利高調下手大源組團，以樓面地價5550元/平方米的價格拿下75.8畝土地，這一價格刷新了當時區域最高成交單價；2012年底，建發以樓面地價4820元/平方米拿地，萬科以5160元/平方米、6500元/平方米拿下兩幅地塊。從1700元/平方米到8400元/平方米，7年時間，大源價值的增長從數字就能看出端倪。在採訪過程中，不少開發商、機構人士以及業內專家的態度十分相似："大源板塊的成熟度是影響地價水平最直接的因素，說明大源的成熟得到了大家的一致認可。"記者從相關部門獲悉，大源板塊的土地供應高峰已過，僅剩供地計劃的1/3左右。"所有有拿地計劃的開發商都不願錯過區位優勢明顯的地塊，大源的土地拍一塊少一塊，每一次拍地都能引發品牌開發商的'搶地'足以說明這個區域的未來升值空間。"產品 改善型注重舒適度大源板塊的崛起得益于高起點的規劃。2005年初，高新區規劃局出台規劃，要將大源組團打造成一個高品質的多功能居住區。大源組團也由此被劃分成了會展片區、大源商務科技片區和大源生活片區三大部分。隨著中海、華潤、複地等知名開發商陸續入駐，大源從一開始就被貼上了中高端住區的標簽。"其實，在最初的發展中，由於沒有商業配套，大源的高端空有虛名。"四川中原地產總經理鄒玉棠說，大源板塊住宅產品的發展歷程可以分為三個階段：中檔住宅——改善型住宅——中高端住宅。目前處於第二階段向第三階段過渡中。但對於大源接下來的產品表現，鄒玉棠表示："該板塊將成為名副其實的中高端住宅供應地。"記者實地瞭解發現，與去年剛需產品搶得大源一半市場不同，今年包括保利·百合花園、建mini storage·中央鷺洲等項目奪回了改善型的市場主導地位。不得不提的還有萬科，攜去年底拿下的兩宗地塊，首次進入大源的萬科決定打造其"金域系"升級產品金域名邸及"TOP系"產品公園五號。萬科·金域名邸戶型為111—143平方米，精裝修，首創性提出改善型產品的居住舒適度，住宅部分約2.6的超低容積率和一戶雙車位的配置，在片區內均屬第一。萬科·公園五號則是繼五龍山公園之後，成都萬科推出的第二個高端項目，預計10月底開盤。鄒玉棠表示，在華潤、中海、複地之後，大源已經很久沒有標杆性樓盤的出現。這些再次提升區域居住品質的項目面市，也正是大源走向真正高端的重要原因之一。與此同時，周邊的金融城板塊已無地可供，譽峰等高端樓盤又接近尾盤階段，隨著城市點、線、面的發展，大源的中高端項目就順理成章地成為了承接金融城板塊高端購房者的居住地。配套 不再是區域短板"如今，中海·蘭庭、華潤·鳳凰城和雅頌居等樓盤每年的入住率都在翻番的增長，伊藤洋華堂、環球中心、鐵像寺水街、社區底商等的開業使得商業也已成氣候，大源正逐漸在成熟。"都城·雅頌居的策劃總監張午說。記者從高新區主要負責人處瞭解到，目前大源板塊規劃項目建設進展順利，建設速度呈現加速局面。該負責人表示，未來該板塊產業載體、服務配套還將得到進一步完善。根據高新區發佈《關於加快推進移動互聯網產業發展的意見》，提出到2017年，要將高新區建設成為我國移動互聯網產業創新先導區、高端人才匯聚區、應用服務示範區，力爭培育企業上千家、新增創新產業載體過百萬平米、聚集人才超十萬，產業規模2000億元（其中應用與服務收入過500億元）。這之中還專門在大源規劃了占地800畝左右的移動互聯網特色產業園區。在房地產市場的研究當中，大多數房地產專家把就業看作是預測房地產需求的主要指標。超十萬的人才聚集，他們在成為區域經濟重要驅動力的同時，也成為了衡量現在和將來區域房地產需求不可忽視的指標之一。配套方面，今年6月5日，大源板塊的重要幹道劍南大道全線通車，6月15日，劍南大道側的鐵像寺水街正式開街。我國中西部地區首個地下空間綜合開發利用工程——大源商務副中心也正在如火如荼建設之中。據悉，大源商務副中心包括金融、總部、商務、商業及酒店等業態，投資12億元，總占地面積為1平方公里，總建築面積約410萬平方米中，商務建築約占310萬平方米，住宅面積約100萬平方米,統一建設地下空間環行車道和綜合管廊，並採用集中供冷（供熱）、光導照明、人防工程一體化等先進技術。"我們借鑒了北京、廣州等地的經驗，以後乘坐地鐵的市民不用進出地鐵站，就可通過連接地鐵站、地下空間的通道，直接進入地下商業街、地面上的王府井購物中心等大型商業建築。這樣既能滿足核心商業區與地鐵站便捷的連接，又在地面實現了人車分流，保證了地面交通的暢通。"據高新區相關部門負責人透露，目前，大源中央公園大部分已建設完成，蒙彼利埃小學將于明年建成並投入使用，學生總人數為1620人。屆時，大源板塊的服務配套還將進一步完善。本報記者 謝雯self storage