全新盤率先搶攻開價吸客 昇柏山力谷兩三房 溱柏開示範屋

元朗溱柏 部署貼市價出擊臨近暑假尾聲，儲存倉再有2個全新盤出籠，分別為新世界元朗溱柏，以及長實荃灣昇柏山，兩者合共提供逾2,000伙供應，由最細的開放式，到最大的4房戶都有提供，且於短期內開價，務求以全方位搶攻購買力。新世界旗下的元朗公庵路大型住宅項目溱柏，繼早前公布樓書之後，日前更開放展覽廳予傳媒率先參觀，發展商明言會以市價開盤，並於短期內公布價單。新世界發展營業及市務總監楊文指，「溱柏最快有機會於周末開放清水房及示範單位供睇樓客參觀，至於價單方面，亦會於日內公布，首批單位的數量會依照新例，不會少於屋苑整體單位數量的2成。集團以往開售都會以市場價推盤，今次溱柏的訂價亦會屬市價。雖然同區及鄰區都在不同時段有其他新盤，但各區都有自己的客路，多盤推出亦為準買家提供更多選擇，另本地買家對住屋有相當需求。」溱柏的展覽廳設於荃灣愉景新城，現場設有3個示範單位，其中2個同是實用面積598方呎，2房連套房加士多房，當中1個是清水房；另1個連家具的示範單位（已改動部分間隔），以及4房連套房加士多房的清水房，實用面積946方呎。示範單位將開放位於元朗公庵路68號的溱柏，毗鄰原築及翹翠峰，且位於河道側。屋苑共由9座住宅物業組成，設有1,620伙，單位實用面積由272至1,386方呎，當中包括開放式至4房間隔，物業料於2014年12月底落成。屋苑的第1至3座的基座地下，設有商鋪，而第3及5座之間位置，則將建有一座屬於商鋪的建築物。會所篇國際級大師手筆發展商為讓參觀溱柏示範單位的人士，能率先體驗屋苑住客會所Timber House，特意在展覽廳中設有住客會所的設計概念體驗空間，透過屏風及自然光營造光影視覺效果，且配合大量自然元素及自然通風設計。這個由國際級設計大師Ernesto Bedmar（見圖）打造的雙子式會所設計，面積約4.8萬方呎，內有2個戶外泳池、1個室內�溫泳池、5個宴會廳、健身室及瑜伽室等。另兒童天地更以多元智能理論8大範疇打造。約7萬呎園林項目另設約7萬方呎園林，當中包括1樓空中花園，設施包括：3個戶外兒童遊樂場、露天雅座及休閒亭閣等。提到這位阿根廷籍建築師Ernesto Bedmar，來頭可不小，1980年於阿根廷科爾多瓦The University of Architecture & Town Planning建築系學士畢業，並獲頒該屆最優秀設計大獎。多年以來，榮獲多個國際級獎項殊榮。1982年，他被委派到香港參與大嶼山大浪灣旅遊度假區發展項目。翌年加入香港Palmer & Turner公司出任建築顧問，並成為建築師Alvaro Siza Vieira旗下規劃小組成員，參與澳門的大型城市規劃項目。1986年成立Bedmar & Shi設計公司，自此一直擔任董事及設計顧問一職。注入水火元素設計師認為，兩極總會相互吸引，今次會所設計融入了水和火這2種極致元素，它們多變的形態，足以帶動震撼的效果。特色石材打造展覽廳特設會所Timber House的設計概念體驗空間，設計師採用銀灰洞石，石材本身帶有獨特紋理，另配以天然木材作為屏風，以突出木與石的強烈對比。雙子式會所融入自然由阿根廷籍建築師Ernesto Bedmar設計的雙子式會所Timber House，強調多種大自然元素的配合，當中設備齊全，包括室內外游泳池、健身室及宴會廳等。向南單位望平原村屋溱柏位於公庵路，該地帶現以仍以低矮的村屋較多，所以不少單位都擁有開揚景致，如第1、2、5、6座的向南單位，以及第3座部分單位的向南窗戶，都可望開揚田寮村至山下村一帶的平原村屋景色。7、8座向西景觀存變數至於第7、8座向西單位，會先望向附近學校，再望欖口村及欖口圍村村屋，但樓盤與學校之間的地皮，則為住宅（甲類）用地，雖然仍有休憩用地分隔，但將來景觀或存變數。第9、10座向北單位以平房景為主，遠望翹翠峰。內園景單位集中在第5、6座向北、第7、8座向東，以及第9、10座向南的單位，主要望向屋苑的會所泳池。另由於物業毗鄰原築，所以部分單位的景觀會望向原築一帶樓景，如第1、2座的向北單位，以及第3、5及10座部分單位的向東窗戶，都會望向原築4幢住宅。間隔篇1,620伙 開放式至4房兼備溱柏共提供1,620個單位，實用面積由最細的272方呎至最大的1,386方呎，間隔相當多元化，由開放式設計，至4房加工人房及士多房都有提供。開放式272呎起主要集中在第9及10座的開放式單位，實用面積由272至314方呎。單位內廳房共用的空間大致呈長方形，廚房則為有牆式設計。部分單位僅於廳外設露台，亦有部分單位於廚房外設有工作平台。1房加士多房罕有1房戶主要分為1房，以及1房加士多房2類，其中後者在同區少有。這2類單位在第3、5、6、7、8、9座都有其蹤影，以1房戶中面積最大的9座A室為例，這單位不僅比1房加士多房戶要大，實用面積達512方呎，更比個別2房單位面積更大。部分2房連套房設有2房、2房加士多房、2房連套房，以及2房連套房加士多房4類，當中2房連套房加士多房間隔，位於6座的B及C室，實用面積598方呎，供應量不多，士多房設於大門側。純3房吸初次換樓客樓盤的3房戶間隔，備有純3房及3房連套房及士多房2種，其中純3房戶的面積由647至724方呎，料會吸引不少初次換樓客的目光。4房設有窗「書房」4房連套房加工人房的單位，是屋苑標準戶中最大的間隔，面積由912至980方呎。以2座D室為例，實用面積951方呎，除主人套房及2間客房外，亦有1間有窗「書房」，面積不算細，不過窗戶會望向廚房及工作平台。頂層有相連特色戶屋苑不少位於2樓的單位都設有連平台花園戶，而且有多種間隔供買家選擇。此外，第1、2、5及6座的頂層27樓，都設有附設花園及天台的相連戶，為A及B室，實用面積皆逾1,300方呎，採4房連套房加雙士多房設計。廳堂外連平台花園，此處設有樓梯往私家天台。二手篇元朗8月至今 暫錄約30宗買賣元朗溱柏開售在即，二手市場再次被一手搶去焦點，買賣雙方更見審慎，截至8月20日，元朗區暫錄約30宗買賣，較上月少近一半，毗鄰溱柏的原築，放盤僅約有50伙，部分3房業主選擇封盤，待新盤開價再作部署。原築2房放盤佔多毗鄰元朗新盤溱柏的原築，向南戶叫價硬淨，利嘉閣地產分行經理莫家進表示，「現時，原築約有50個放盤，8成為2房單位，部分業主仍受SSD影響，叫價硬淨，特別是部分3房業主選擇封盤，等待溱柏開價再放盤，8月至今暫錄1宗成交，2房實用面積481方呎，成交價375萬元，實用呎價7,796元，屬市價。2房叫價由380萬至490萬元不等，3房叫價則由510萬元起。」租賃方面，8月原築暫錄約4宗租務，實用呎租約23元，目前放租盤約20個，2房月租約1.15萬元；3房則由1.5萬元起。至於鄰近元朗站的YOHO MIDTOWN及YOHO Town，部分業主已封盤，令盤源收窄。美聯物業營業經理陳鋒表示，「YOHO MIDTOWN部分業主擔憂新盤會搶去焦點，近日叫價下調。現時2房叫價由480萬至550萬元，3房戶叫價則由720萬元起。8月暫錄約7宗買賣，新近成交為8座中層F室，3房實用面積693方呎，享內園景，以680萬元易手。租務則錄約5宗，與上月相若，2房實用443方呎，月租1.2萬元起，3房則1.7萬元起。目前屋苑約150個放盤中，近7成連租約。YOHO MIDTOWN 放盤多連租約此外，美聯物業營業經理李怡澤表示，YOHO Town現約有250個放盤，2房戶佔多，鄰近出入口第7及8座的優質戶，叫價升至450餘萬元。400萬元或以下的放盤僅約有8個，2房入場約370萬元。最近錄零星低市價個案，9座中層F室，3房實用面積693方呎，據悉，原業主準備換樓，成交價680萬元，上月同座同類型戶成交價約700萬元。長實首個新例後的新盤荃灣昇柏山，日前突擊於樓盤網頁上載樓書。這個單幢盤主攻2房及3房戶，發展商部署下周內開放示範單位及售樓處，可望本月底前開售。早前已經獲批預售樓花同意書、屬新例實施後長實首個新盤項目的荃灣昇柏山，周二（20日）晚上突擊上載網上版樓書，發展商料於短期內開放位於紅磡的示範單位，並爭取8月底開售。長實高級營業經理封海倫日前表示，「昇柏山可望於本月底開售，售樓處則設於紅磡置富都會商場內，將設有2間清水房，以及有改動示範單位2間，部署於短期內開放。」昇柏山共有402伙，在新例下首批單位需佔整體2成或50伙（以較多者為準）計算，故首張價單最少公布81伙售價。爭取8月底開售昇柏山位於油麻磡路63號，鄰近有另一住宅盤縉庭山。單位實用面積由513至1,324方呎，標準戶間隔分為2房及3房連套房加士多房，特色戶則有1樓連平台戶，以及頂層複式連花園戶。樓盤預計於2015年7月底落成。昇柏山小檔案地址︰荃灣油麻磡路63號座數︰1座單位總數︰402個實用面積︰513至1,324方呎間隔︰2至4房連套房加士多房關鍵日期︰2015年7月31日發展商︰長實景觀篇 昇柏山座向圖 屋苑坐享山市雙景昇柏山的單位主要分為向東北的LA、LD、LE、RA及RE室，以及向西南的LB、LC、RB、RC及RD室，景觀亦因此分為2大類，一類是前者外望油麻磡路一帶；另一類是後者向國瑞路迷你倉沙田向。向東北望山丘市景向東北的單位，低層戶先望油麻磡路，再望向油麻磡村村屋群，由於這帶的物業較為低矮，故同時可望山丘景，亦算開揚。這座向的中高層，則以山丘景及梨木樹及葵涌一帶的遠樓景為主。至於向西南的單位，低層戶則先望屋苑內的室外泳池，再望向前方的葵涌公共學校。該校於07年已經停辦，不過建築尚未拆除，學校當初屬村校設計，樓層不高，而且四周今仍有不少樹木及植物圍繞。向西南近望泳池此座向的中層或以上單位，景觀可越過學校再望向青山公路──葵涌段一帶的工業大廈，高層戶預計可再越過工廈群，望向葵涌�開揚市樓景。規篇劃 政府銳意變天建住宅位於油麻磡路及國瑞路之間的昇柏山，位處一幅大型住宅（戊類）地皮之內，地皮內的其他現有建築，全為工業大廈及貨倉，不過，政府早前已指出，會透過進行重建或改建去逐步淘汰現有的工業用途，並改作住宅發展用地，高度限制為主水平基準上120米，住用地積比率則不超過5倍，所以預計該地帶的環境將會大變。昇柏山向南的單位現時主要是葵涌公立學校舊址，學校建築暫時仍保持舊貌，樓層不高，暫對樓盤的景觀未有太大影響，但這學校地皮現時雖仍被劃為政府、機構或社區用地，但高度限制最高則達主水平基準上90米。至於北方則主要是村屋群油麻磡村及休憩用地，料這方向的未來土地用途變化不大。荃灣區議員：區內車位短缺荃灣區區議員陳琬琛（右圖），他指出，「政府將油麻磡村前方原來的工業樓宇用地，轉為住宅用地，雖然增加了住宅土地供應，但政府亦應留意附近生活配套，以及交通上是否配合整體發展。例如原本這個地區已有車位不足的問題，早前有大型樓盤入伙，但本身車位數量不多，令區內車位缺乏問題更加明顯。」他指出，油麻磡路雖現時為兩�行車，但部分行車�被人用作泊車，加上鄰近仍有多幢工廈、貨倉及水泥廠，不乏大型車輛出入，道路未必應付得到長遠住宅發展需求。間隔篇 標準戶513至750呎昇柏山為單幢式發展的住宅，不過物業分為L翼及R翼，中間僅以防煙門相通，令原本是1座的大廈，猶如雙座式設計。每層的L翼及R翼均有5伙，主攻2房及3房戶，實用面積由約513至750方呎，皆附設長玄關。另當中以2房戶供應稍多，全層共10伙單位中，佔6伙為2房戶。2房非主力牆自由組合2房2廳戶實用面積由513至526方呎，大致分為2類間隔，其中LC、LE、RC及RE為「2房分開」布局，但仍為廳房同景設計，廚房與客房之間設有走廊通往工作平台。主人房部分牆身為非主力牆，可與廳堂打通，而客房則有曲尺形窗戶，觀景角度比主人房廣闊。另LC室則在飯廳設有向天井的對流窗，通風及採光相對較佳。另一類為LD及RD室，屬2房並排設計，工作平台則設在廚房位置，毗鄰客廳外的露台，而通往房間的走廊又設有一道對流窗。主人房及客房之間的牆身為非主力牆，2房可打通成1間大房。3房闊廳享同一景觀LA、LB、RA及RB室皆為3房連套房加士多房間隔，實用面積747至748方呎，間隔及布局大致相同，基本上廳房同景，其中一大特色是主人套房設計是一邊設有工作平台，對面則為一面大窗，做到兩邊採光。士多房設於飯廳旁，呈長方形，不設窗戶。罕有頂層複式特別介紹，樓盤設有2間48及49樓複式戶，以及4間1樓連平台戶、2間頂層特色戶，為48及49樓的LA及RA室，實用面積皆為1,324方呎，連79方呎平台及523方呎花園，單位的一大特色，是住戶到達48樓後，先會到達露天花園，再到單位正門，設計儼如洋房。間隔為4房連套房設計，廚房另設有士多房。至於4間1樓連平台戶，屬3房設計，室內面積與標準3房戶相同，平台面積則由286至315方呎。會所篇提供約20項設施昇柏山的住客會所設於基座的地下低層、1樓夾層及2樓夾層，會所共有約20項設施，包括長約27米的露天泳池、按摩池、宴會廳、健身室及兒童天地等。屋苑基座設有3層停車場，共設67個住客車位，以及13個電單車位，單位與住客車位比例約為17︰1。車位共67個除了會所設施外，樓盤距港鐵大窩口站約10分鐘步程，附近亦有巴士及小巴途經，來往新界及港九各區。區內二手市況昇柏山開售如箭在弦，原已疏落的區內二手樓市直接受新盤推出影響。現時荃灣區二手交投暫錄約40宗，較上月同期放緩，市場仍認為焦點被一手搶去。荃灣縉庭山心雄提價逾10%落成僅3年的縉庭山，是最近新盤昇柏山，同位於國瑞路，有個別縉庭山的2房單位業主，搶先加價1成，部分封盤等開價，二手買賣頓成困局。美聯物業區域經理吳彤指，「縉庭山現有約140個放盤，近3成業主封盤，不少業主都話睇�新盤開咩價再算，拖累8月至今未錄成交。2房實用面積550方呎，由6月開價520萬元，近日加到580萬至590萬元，加幅逾1成。」中原地產副分區營業經理林經略也指，「7月份縉庭山僅錄2宗買賣，其中1宗易手是由一手業主持有，為3座極高層B室，2房單邊山景戶，實用面積530方呎，由用家以575萬元承接，實用呎價10,849元。另1宗位於3座極高層3房戶，實用面積911方呎，以925萬元易手，實用呎價10,154元。」荃灣愉景新城400萬元以下放盤稀受荃灣區內新盤推售消息影響，指標屋苑之一愉景新城近日有山景2房戶，僅減價約10萬元後以440萬元易手；另港鐵上蓋老牌大型屋苑綠楊新�，400萬元以下放盤不多於5個。香港置業營業經理熊浚聲表示，「愉景新城業主受新盤消息帶動，叫價硬淨，尤是430餘萬元或以下的2房放盤，議幅僅約3%。新近成交為7座中層C室山景戶，2房實用約485方呎，原業主開價450萬元，減約11萬元後以市價433.8萬元成交。」租賃則錄約7宗，平均呎租27元，現時2房入場月租約1.3萬元，放租盤僅約20個。另外，位於港鐵荃灣站上蓋的綠楊新�，樓齡約29年，8月暫未錄得成交。美聯物業區域經理吳彤表示，「現時綠楊新�約有55個放盤，交吉盤佔三分之二，400萬元以下放盤不多於5個，集中於A至E座，不過，部分單位靠近屋苑旁的蕙荃路，相對有一定受噪音影響。目前2房入場盤叫價約400萬元，為實用面積451方呎的內園戶。7月份錄5宗成交，平均實用呎價約9,300元。」荃灣 萬景�惜售議幅收窄荃灣西站一帶興建不少新樓齡物業，入伙10年以下，當中指標屋苑萬景�，隨�大河道天橋啟用，連接屋苑及港鐵站，業主更為惜售，近日更錄「無減價」易手個案。利嘉閣地產聯席市務董事譚健偉表示，「萬景�8月至今僅錄1宗買賣，為2座低層G室，3房向東南內園戶，實用約663方呎，據了解，單位附裝修，買家在未有減價情況下，以約878萬元購入同座低層戶，實用呎價13,243元。7月份同類型單位造價860萬元。」譚氏補充，有部分業主得悉區內有新盤快售，加上大河道天橋連接屋苑基座商場至港鐵荃灣站及荃灣西站，業主更為惜售，議幅僅有10萬元左右。另外，被譽為「楊屋道三寶」的爵悅庭、立坊及樂悠居，各盤均錄得2至3宗成交。中原地產高級分行經理龐耀昌表示，「爵悅庭8月暫錄2宗買賣，新近成交為北爵軒高層E室，1房實用454方呎，望荃灣一帶市景，獲外區用家以490萬元市價承接，實用呎價10,793元。」葵涌 雍雅軒 錄低市價易手同屬長實旗下由2座組成的雍雅軒，位處葵涌打磚坪街一帶的工廠區，不過，位置上距昇柏山不遠。最近，市場錄得1宗減價易手，業主連減4口價沽出2房；另3房業主怕新盤搶客叫價560萬元，較4月成交價更低。世紀21卓傑助理區域經理鄭志傑表示，「市場錄得雍雅軒2座高層F室，2房實用面積474方呎，享東南市景及山景，原業主於3月開價460萬元，減價4次後以430萬貼市價成交，實用呎價9,072元。7月同戶型以420萬元成交。」鄭氏提到，受新盤影響，屋苑業主仍然觀望，零星業主睇好新盤帶動決定唔賣。美聯物業營業經理麥列東提到，「有幾個業主擔憂新盤搶客急�減價，其中1個3房戶，實用面積634方呎，減價40萬元，以560萬元放售，叫價仲低過4月辣招推出後的成交價575萬元。」長沙灣 曉珀 主攻2房趕下月登場一手新例後，�地首個位於長沙灣的界限街全新單幢盤曉珀即將登場，該盤逾6成半單位為2房，發展商透露最快周內上載樓書，9月開售。�地營業部總經理林達民表示，「曉珀樓高24層，提供59個單位，實用面積由437至1,294方呎，2房佔39伙，實用面積介乎437至488方呎，其餘18伙屬於3房連1套房，實用面積782至793方呎。另外，樓盤設有2間4房雙套房的特色戶，實用面積分別為1,292至1,294方呎。項目將於2015年上半年入伙。」林氏又指，集團有信心曉珀樓書於1至2周內完成，樓書上載後，將開放位於尖沙嘴美麗華商場的示範單位，短期內上價單，並最快於9月開賣。發展商提到，將先推新盤曉珀，再推同區的姊妹盤、位於界限街68號的曉珀．御，後者將提供較大的單位，實用面積逾1,000方呎。據發展商指，曉珀部分向東單位可享警察體育遊樂會的球場等開揚景觀，高層向西南戶，更可遠眺部分西九龍海景，向南的高層戶更可維港煙花景。坐落於界限街51號的曉珀，位置上屬於西洋菜北街及界限街交界，步行往港鐵太子站僅5分鐘，住客可享同區21.5公頃的綠化空間。曉珀小檔案地址：界限街51號座數：1座單位總數：59個實用面積：437至1,294方呎間隔：2至4房關鍵日期：2015年上半年發展商：�地迷你倉價錢