新加坡

＠劉嬋liuchan@sph.com.sg樓市乾坤裕廊東變擁擠了？無論是久居裕廊的"西部人"，儲存還是久未涉足該地的"外來人"，看到裕廊東一帶的轉變，都不由自主地發出這個疑問。裕冰坊（JCube）和Jem購物商場已經開幕。目前在建造中的黃廷方綜合醫院和西城大廈（Westgate Tower）一旦落成，那一帶預料將出現更繁忙的景象。私宅項目J Gateway曾以約1600元的平均尺價售罄，相信是創下郊區新私宅銷售項目最高平均尺價的紀錄，西部頓時成了投資者關注的亮點。裕廊是否會成為另一個中央商業區？其辦公樓是否具有龐大的升值潛能？租金回報如何？本地可供投資辦公樓房地產的地區還有哪些？根據市區重建局的資料，裕廊湖區（Jurong Lake District），特別是裕廊商業區（Jurong Gateway），將在未來10年成為市區以外最大的商業中心，屆時辦公樓、零售業、住宅、酒店、娛樂、餐飲等設施將匯集一處。國家發展部、農糧與獸醫局（AVA）和建設局（BCA）已與今年第四季將完工的Jem辦公樓簽下30年租約，承租該建築物所有的辦公樓樓面。關於這個地點，受訪的房地產分析師發表了兩個看法：一、裕廊不大可能成為另一個中央商業區，但租金和資本價值（capital value）上升的空間不小；二、壞消息是目前可供零售業投資者投資的項目幾乎等於零，是塊看得見卻吃不著的肥肉。受訪者普遍認為，隨著三個政府機構在裕廊商業區坐鎮，那一帶雖然不大可能成為類似萊佛士坊或濱海灣的中央商業區，卻有望成為我國的行政區。一般認為，對於無需在中央商業區設立前端辦公室的公司而言，裕廊商業區會是一個理想的地點。這裡交通便利，近在咫尺的裕廊東地鐵站和巴士轉換站連接全島。該區也有不少完善的設施，並靠近南洋理工大學、新加坡國立大學、裕廊國際商業園、緯壹（One North）和科學園等大專學府及研究中心。另外，還有來自金文泰、武吉巴督、裕廊東和裕廊西市鎮的居民提供現成的勞動力。裕廊商業區可吸引兩類企業與此同時，裕廊商業區也對兩類企業機構具有吸引力：一、那些尋求有成本效益辦公樓地點的公司，包括需要在市區以外的地方進行後端業務，或需要達到業務持續經營目的的企業，以及應金融管理局要求在中央商業區以外開設二級辦公設施的金融機構。二、那些被迫從工業空間搬離的公司。高力國際（Colliers）研究與咨詢部主管謝岫君說："隨著裕廊商業區近來一系列的發展，投資者對於該區的興趣日益濃厚，不過小型零售投資者（retail investor）目前很難從辦公樓市場上分一杯羹，因為目前該地區現有和即將發展的辦公樓項目，主要是一些大型的高樓大廈，由私人發展商、基金經理和╱或政府機構如裕廊集團所擁有或用來收租。"不過，這個情況即將有所改變。高緯環球（Cushman & Wakefield）亞太區研究部董事經理西格麗德·西亞爾西塔（Sigrid Zialcita）說："雖然目前裕廊區沒有可供投資的分層地契商用空間，但隨著最近招標截止的溫澤道（Venture Avenue）準備出售，情況將會改變。由於裕廊缺乏這類的發展項目，它將為這些單位帶來增長空間。"據知，溫澤道項目的發售價預計將介於每平方英尺1650元到1750元。這比該區目前每平方英尺1200元的價格高出不少。裕廊辦公樓租金將保持平穩至於在租金方面，分析師指出，裕廊區目前主要的辦公樓空間來自裕廊峰（JTC Summit），租戶以政府機構為主。今年該區最大的供應量，即Jem的辦公樓也只提供35萬9000平方英尺的空間，而且還被政府機構全部包下，因此裕廊一帶的辦公樓租金將保持平穩。目前，裕廊區的辦公樓租金平均每月每平方英尺介於4.70元到5.30元，比市區外辦公樓5.55元的平均租金略低。不過，隨著西城大廈（Westgate Tower）將在明年完工，該區目前超過90％的高租用率預料將出現波動。西城大廈可提供32萬平方英尺的辦公樓空間，原本約50％將由凱德集團自用，但該集團最近宣佈將不會搬遷至此。萊坊國際產業顧問行咨詢與研究部高級經理陳姳潓說："作為市區外最大的商業中心，裕廊商業區的辦公樓市場潛力依舊保持樂觀。該處將擁有50萬平方米的辦公樓空間，以及25萬平方米的零售空間，潛在增長的空間相當大。不過，要注意的是這個地區需要至少10到15年的時間才能完全發展。以目前的市場情況來看，裕廊商業區還處於發展的中期。"然而，也有分析師對於裕廊短期的租金漲幅感到樂觀。他們表示，若下半年的經濟增長超過預估，該區的租金有望在今年年底上升1％到2％。值得一提的是，雖然西城大新蒲崗迷你倉的辦公樓租金還沒有明碼標價，但市場相信其租金應會在每月每平方英尺約8元，接近中央商業區甲級辦公樓今年第二季每平方英尺8.42元的平均月租。兀蘭將成辦公樓市場新焦點除了裕廊，市區外（suburban）如兀蘭、巴耶利峇以及加冷地段，也具有相當潛力吸引投資者。分析師指出，繼裕廊商業區後，兀蘭區域中心將成為另一個市區外微型市場的發展焦點。兀蘭作為一個區域中心，它的發展遠遠落後于裕廊東和淡濱尼區域中心。不過，政府已在上周宣佈，湯申線兀蘭南地鐵站將在今年內動工，預計2019年完工。國家發展部長許文遠曾經透露，新柔地鐵系統的新加坡站和移民與關卡處都將設在兀蘭區域中心。由此可見，政府已在積極促進該區的發展。與此同時，政府也將在今年12月通過正選名單，發售一幅位於兀蘭5道和兀蘭廣場的商用地段，進一步為該區注入新的活力。據國家發展部早前宣佈的消息顯示，兀蘭區域中心也是政府早前宣佈的"北岸創新廊道"（North Coast Innovation Corridor）發展計劃的一部分，該計劃要在我國北部創造更多靠近住家的工作崗位，以免國人湧入市區工作的舟車勞頓。可成為連接新馬兩國商業中心陳姳潓說："兀蘭區域中心將是另一個市區外辦公樓市場的亮點。隨著馬來西亞依斯幹達經濟特區（Iskandar）和柔佛的發展，該中心可成為連接兩國商務的商業中心。隨著更多新加坡企業到依斯幹達投資，兀蘭區域中心所扮演的角色勢必將更顯著。不過，如同裕廊商業區，該區需要至少10到15年才會發展成熟。"至於巴耶利峇和加冷地段，前者一系列的發展如ONE KM、巴耶利峇廣場，以及芽籠士乃的市政區，將會為該地注入新的活力。最近一些交易顯示，例如樟宜路160號預計將發展成結合零售和辦公樓的項目，並分層劃分，預料將會引起不少投資者的興趣。加冷位於市區邊緣，靠近體育城等發展中的項目，將提供約320萬平方英尺的辦公樓項目。目前市區邊緣和中央區（city fringe and outside central region）以外的辦公樓現有淨可出租面積（NLA）為1580萬平方英尺（所有等級），而今年下半年將會有146萬4000平方英尺的新供應量。西亞爾西塔表示，這代表市區外地段辦公樓空間今年的供應量會大幅提高。雖然空置率會上升，但因各個項目已取得相當高的租戶預先承諾租用其空間，大致上可保持受控制的範圍。The Metropolis的租用率已達90％，而Jem則已100％出租。她說："我們預計在今年底以前，隨著經濟好轉，平均租金可略微上升不到1％，達至每月每平方英尺5.70元。另外，中央商業區優質辦公樓空間的租金回彈，也有望帶動市區外辦公樓的租金。"隨著市區外的"小市區"崛起，多數受訪者認為這並不會威脅到中央商業區的地位，兩地的租戶性質不同是主要的原因，不過市區邊緣辦公樓料將面對更大挑戰，因為兩者之前租戶的差異不大。中央商業區辦公樓租戶類型將改變然而也有分析師指出，隨著一些現在位於中央商業區的租戶遷移到租金較低的地點，中央商業區租戶的類型將會改變，主要特色將是以高增值服務行業如財富管理機構為主。至於那些選擇留在中央商業區的現有租戶，也可能將非核心團隊遷移至市區外的辦公樓。隨著區域中心越來越成熟，越來越多政府機構選擇遷出中央和市區（central and city fringe）邊緣，這將緩解隨著經濟擴張而出現空間短缺的問題。西亞爾西塔說："總的來說，辦公樓的租戶將有更多選擇。隨著更多地區出現投資級別的辦公樓資產，這對信托和集體出售者都是好消息。"受訪者普遍認為，中央商業區辦公樓的市場已經見底，並將在今年下半年出現回彈。第一太平戴維斯（Savills）研究與咨詢部董事張敏璋指出，隨著越來越多近期完工的辦公樓很快就找到租戶，業主已越來越沒有壓力，無需用低租金吸引租戶。他說："隨著珊頓道6號收回16萬3000平方英尺的辦公樓空間並改為服務公寓，業主對於該區的租金可以保持在現有水平，甚至有所提高，更具有信心。因此，今年下半年中央市區甲級辦公樓的租金將比上半年上升2％到3％，而空置率大概會在4.5％左右。至於資本價值則將保持在每平方英尺2200元到2600元的範圍內。"戴德梁行（DTZ）新加坡研究部主管李麗琴則表示，目前分層地契辦公樓的交易量還保持在健康水平，不過在投資者需要時間消化總償債比率（Total Debt Serving Ratio ，簡稱TDSR）的新條例，以及他們可購買房地產總額減少的情況下，分層地契辦公樓的需求可能會轉弱。她說："不過，在沒有其他經濟問題的衝擊下，我們預計資本價值還是會增加。"mini storage